Konut kredisi çekerek ev almak ne kadar mantıklı?
Bu yazıda sizlere kredi kullanarak ev almanın avantajları ve dezavantajlarından bahsedeceğim.
Ev almayı düşünüyoruz ve bu evi alırken konut kredisi kullanmak ne kadar mantıklı, kullanırsak ne gibi avantajlarımız var, kullanmazsak ne gibi avantajlarımız var bunları inceleyeceğiz.
1.Kural : Evin Değerini Belirle
Eğer bir ev almak istiyorsanız, mutlaka o evin değerini iyi belirlemeniz gerekiyor.
Şu anda örnek bir semt veya herhangi bir bölgeyi baz alarak bunu rahatlıkla siz de karşılaştırabilirsiniz.
Kira ve evin satış bedeli üzerinden, aslında evin satış bedelinin ne kadar mantıklı olduğunu ortaya çıkarabilirsiniz.
Türkiye şartlarında bu 15 yıl ile maksimumda 20 yıla uzanan bir kira bedeli olabilir.
Örnek veriyorum; aylık kirası 2.500TL olan bir yerde bunun 20 yıllık kira bedeli 600.000TL‘ye denk geleceği için o evin satın alma bedeli maksimum 600.000TL olmalıdır.
Yani 600.000TL‘nin üzerinde bir rakama o evi satın almak, aslında mantıklı bir yatırım olmayabilir.
Öncelikle buna dikkat etmeniz gerekiyor.
Evin satış fiyatı gerçekten mantıklı bir fiyat mı?
Ve o yatırımı yapmaya değer mi öncelikle bunu bilmeniz gerekiyor.
2. Kural : Ne Kadar Kredi Taksidi Ödeyebileceğini Belirle
Aslında burası da çok önemli noktalardan bir tanesi.
Ev bir yatırım ve kazandığınız paranın çoğunu eve ayırabilirsiniz. Evet, bu mantıkla düşünüyor olabilirsiniz. Ama burada dikkat etmeniz gereken çok önemli bir nokta var!
Başlangıç noktasında kesinlikle ev kredisine ödeyeceğiniz para, aylık kazancınızın yarısını geçmemeli. Yani %50’sinden fazla olmamalı.
Dolayısıyla şöyle bir hesaplama yapalım:
Az önce verdiğimiz örnekte 2.500TL kirası olan bir evi maksimum 600.000TL‘ye alabileceğimizi düşündük.
Burada bir kuraldan daha bahsedeceğim:
Eğer bir ev almak istiyorsanız o evin minimum %30’u sizde nakit olarak olmalı!
Yani bunun %100’ünü zaten yasal olarak krediyle alamıyorsunuz. Maksimumda %80’ini alabiliyorsunuz. Ama siz yine de maksimum %70’ini almaya odaklanın ve minimum %30 paranız cebinizde olsun.
Yani bu şu anlama geliyor:
600.000TL‘lik bir ev almak istiyorsanız, 180.000TL paranız olmalı. Geriye ne kadar kalıyor: 420.000TL.
420.000TL günümüz şartlarındaki kredi oranlarına bakılırsa, aslında 10 yıllık bir kredi çektiğinizde aylık 6.000TL ödemesi olan ve toplamda 720.000TL ödeyeceğiniz bir krediye dönüşüyor.
Yani aslında 420.000TL‘yi siz 720.000TL olarak ödüyorsunuz. Ve bunun 300.000TL‘sini bankaya veriyorsunuz.
Bu çok ciddi bir miktar!
Şimdi bunu böyle düşünebilirsiniz. Evet bu normal. Ama burada şuna da dikkat etmek gerekiyor.
Bu 10 yıllık bir süreç. 10 yılda değişen enflasyon oranları ve hatta şunu düşünün;
10 yıl boyunca vereceğiniz kira bedeli 2.500TL‘den hesapladığınızda zaten 300.000TL‘ye denk geliyor.
Yani sadece o kirayı ödemeyerek bile, aslında 300.000TL‘nin karını dengelemiş oluyorsunuz, o zararı yaşamamış oluyorsunuz ve birebir aynı fiyata almış oluyorsunuz.
Dolayısıyla ödeyeceğiniz kira bedeli burada çok önemli.
Alacağınız kredinin oranı, ne kadar ay kredi çektiğiniz gibi detaylar çok önemli.
Ama toplamda baktığınızda krediyle ev almak gerçekten bir avantaja dönüşebilir.
Çünkü o zaman aralığında bir kira ödemiyorsunuz ve ödediğiniz kira sizin bankaya ödediğiniz faize denk geliyor olabilir.
Hatta bu çoğu zaman da birebir denkleşiyor. Burada sizin avantajınız ne oluyor?
Yazının başında bahsettiğim bir konu vardı. Eğer bir evi krediyle alacaksınız, kredinin aylık ödemesi başlangıçta kazancınızın %50’sini geçmemeli.
Dolayısıyla 10 yıllık bir süreci düşündüğünüzde, 1. yılda kazancınızın %50’si olan kredi tutarı, aslında 5 yıl ve sonrasına geçtiğinizde kazancınızın %30’una kadar azalmış olacak.
Çünkü enflasyonla aslında sizin geliriniz artacak dolayısıyla çok daha az kredi taksiti ödemiş olacaksınız.
Bunu bu şekilde düşünebilirsiniz.
Dolayısıyla aslında baktığımızda, biz 600.000TL‘lik evi satın almak için; 180.000TL peşinat verdik, 420.000TL kredi çektik aslında bunu toplamda 720.000TL olarak ödedik.
Ama toplamda 600.000TL‘lik evi, aslında 600.000TL‘yi uzun vadede ödeyerek elde etmiş olduk.
Peki tam tersinden baksak nasıl olur?
Yani ben aslında 2.500TL kirası olan evde, kirada otursam ve 10 yıllık süre içerisinde, 6.000TL krediye ödeyeceğim parayı kenara koysam ne olur?
Aslında sonuç değişmiyor!
Yani ben ayda 3.500TL kenara koysam, 10 yılın sonunda yine 420.000TL param oluyor.
Ve yine 600.000TL paraya ulaşmış oluyorum.
Burada tabii ki enflasyon oranı gibi şeyleri düşünebilirsiniz ama siz bu kenara koyduğunuz parayı da zaten altın, döviz gibi bir araçla biriktirerek enflasyondan zarar görmemeyi hatta kara geçmeyi bile düşünebilirsiniz.
Aslında evi krediyle almak yada krediyle almayıp o evde kirada oturup, para biriktirip sonra peşin parayla almak arasında çok da bir fark olmadığını göreceksiniz.
Yani iki hesap hemen hemen aynı kapıya çıkıyor.
Dolayısıyla buradaki farkı belirleyen tek bir faktör oluyor aslında.
O faktör de piyasa koşulları.
Yani önümüzdeki yıllara bakın yada biz geçmişe dönük bakalım. Geçtiğimiz iki yıl içerisinde, aslına bakarsanız emlak piyasasında çok bir yükseliş olmadı. Tam tersine bir düşüş oldu. Ancak döviz ve altın gibi şeylerde çok fazla yükseliş olduğunu görüyorsunuz. Ve hatta evlerin kira bedeli ve satış bedeli arasında da çok ciddi bir orantısızlık var.
Kira bedelini 30 yıl, 40 yılla çarptığınızda satış bedeline ulaşıyorsunuz. Dolayısıyla böyle bir ortamda zaten ev almak mantıklı olmayacaktır.
Hem krediyle almak, hem de peşin parayla almak aslında baktığımızda aynı kapıya çıkıyorsa ev almak için yapmamız gereken şey o anki piyasa koşullarını ve önümüzdeki yıllardaki piyasa koşullarını iyi analiz etmekten geçiyor.
Yani aldığınız ev eğer 10 yıl içerisinde 2 kat, 3 kat değerleniyorsa o zaman krediyle o evi almak çok daha mantıklı olabilir.
Ancak önümüzdeki 5 yılda yada 10 yılda bulunduğunuz yerde yada ev satın alacağınız bölgede eğer gayrimenkul değer kazanmıyorsa, tam tersi ülke ekonomisinde altın veya döviz değer kazanıyorsa, o zaman kirada oturup geriye kalan paranızı döviz veya altın gibi araçlarla değerlendirmeniz çok daha avantajlı olacaktır.
Yani özetle; aslında krediyle ev almak çok mantıksız değil, ama çok mantıklı da değil. Yani krediyle ev almak eşittir, para biriktirerek ev almak.
Burada tek dikkat etmeniz gereken nokta; piyasa koşulları. Ben o anda eve mi yatırım yapmalıyım?
Yoksa altın veya dövize mi yatırım yapmalıyım? Bunun kararını vermeli ve bunun üzerinden yatırım yapmalısınız.
